Nr. 114: Immobilienmärkte unter Druck

Derzeit überlegen viele, die ihr Geld relativ sicher investieren wollen, ob sich der Einstieg in den Immobilienmarkt lohnen könnte. Das sogenannte „Betongold“ hat als Geldanlage gerade in Deutschland einen sehr guten Ruf, denn Immobilien steigen langfristig im Wert und schützen vor einer hohen Geldentwertung durch Inflation. So war es jedenfalls bisher. Auch in anderen Ländern haben Immobilienanlagen trotz der schrecklichen Finanzmarktkrise, die ja im Immobilienmarkt in den USA ihren Anfang nahm, immer noch einen guten Ruf. So stellt sich für viele jetzt also die Frage: Ist der inzwischen weltweit zu beobachtende erhebliche Rückgang bei den Immobilienpreisen eine gute Gelegenheit zum Einstieg?

In einer wirtschaftlich wachsenden Region werden die Mieterträge zunehmen, die Kapitalkosten sind relativ hoch und die Herstellungskosten steigen ebenfalls. Hinzu kommt meist die zurückbleibende Entwicklung neuer Grundstücke. In einer solchen Phase lassen sich hohe Erträge mit Immobilien erwirtschaften. Eine wachsende Bevölkerung und ein allgemeines (nominales) Wirtschaftswachstum sind dazu notwendig. Fallen die Kapitalkosten durch erhöhtes Sparen (z.B. für die Altersvorsorge) bei weiter hohem Wirtschaftswachstum kann dies zur Blasenbildung führen, da immer mehr Geld in Immobilien fließt, die Herstellung neuer Gebäude aber hinterherhinkt.

In den letzten gut 100 Jahren gab es trotz vieler Rezessionen in Deutschland einen permanenten Anstieg der Bevölkerung und eine insgesamt wachsende Nachfrage nach Immobilien sowohl für Wohnzwecke als auch für Gewerbezwecke.

Doch dies dürfte nun für viele Jahre vorbei sein! Seit dem Jahr 2000 sinkt nicht nur in Deutschland sondern in Westeuropa insgesamt die Anzahl der potenziellen Hauskäufer (sieh Grafik). Die Anzahl der erwerbsfähigen Personen (15-64) erreicht in diesem Jahr mit 266,6 Mio. ihren Höhepunkt und nimmt dann immer schneller ab.

Die Nachfrage nach Immobilien wird also für eine lange, lange Zeit zurückgehen.

Da Japan uns in seiner demografischen Entwicklung ca. 15 Jahre voraus ist, kann man die von mir im letzten Newsletter in Aussicht gestellten Rückgänge am europäischen Immobilienmarkt am Beispiel Japan sehr gut veranschaulichen:

Bis etwa 1985 ging es mit den Immobilienpreisen in Japan mit der positiven wirtschaftlichen und demografischen Entwicklung voran. Ende der 1980er Jahre gab es immer weniger geeignete Investitionsobjekte, die Sparleistung der Japaner nahm aber weiter zu. Ebenfalls machte sich eine zunehmende Sorglosigkeit breit. Da es in Japan einen langen Aufschwung gegeben hatte, konnte sich kaum jemand vorstellen, dass dieser Aufschwung einmal abbrechen könnte. Von 1985 bis 1990 verdoppelten sich die Immobilienpreise sowohl für Wohn- als auch für Gewerbeimmobilien. Mit dem Wegfall der Babyboomer als Nachfrager und einer Drosselungspolitik der japanischen Notenbank platzte diese Blase. Seitdem hat es viele, viele Versuche gegeben, den japanischen Immobilienmarkt wieder zu beleben. Doch der Erfolg blieb aus. Die japanischen Immobilienpreise sind Jahr für Jahr weiter gefallen. Die Preise für Gewerbeimmobilien sind heute sogar niedriger als im Jahr 1974!

Die große Mehrheit der Investoren glaubt immer noch, dass Japan ein Sonderfall ist und wir in den anderen westlichen Ländern von einer ähnlichen Entwicklung verschont bleiben. Doch der Zusammenhang ist mehr als eindeutig. Die demografischen Wellen bringen es ans Licht. Legt man die Wellen Japans (1991, Daten von 1990 habe ich nicht), USA (2000) und Westeuropa (2006) übereinander, kann man gut erkennen, dass die wirtschaftlichen Schwierigkeiten in den drei größten Wirtschaftsräumen der Welt in dem Jahr begannen, als die Babyboomer mehrheitlich das 40. Lebensjahr überschritten hatten:

Eine demografische Welle stellt die Bevölkerungszusammensetzung nach Altersgruppen dar (Gruppen von fünf Jahrgängen wurden zusammengefügt).

In Deutschland hat es den großen Anstieg der Immobilienpreise in den Jahren nach 1995 nicht gegeben, weil durch die großzügigen Sonderabschreibungsmöglichkeiten im Zusammenhang mit der deutschen Wiedervereinigung der Immobilienmarkt schon in der ersten Hälfte der 1990er Jahre eine gewaltige Blase entwickelte. Der deutsche Immobilienmarkt war also schon mehr als gesättigt und die Banken waren bei der Vergabe von Immobilienkrediten eher vorsichtig.

An der negativen Aussicht für deutsche Immobilien ändert das wenig. Es bleibt dabei: Allein aus demografischen Gründen (Alterung und Rückgang der Bevölkerung) wird sich der Immobilienmarkt wohl auf Jahrzehnte rückläufig entwickeln. Die Mieterträge werden wahrscheinlich nicht ausreichen, um den Wertverlust ausgleichen zu können.

Wochenstatistik

Ergebnisse unserer Vermögensbausteine Guliver Sicherheit und Guliver Wachstum

Nach vier Wochen mit zunehmender Unsicherheit an den Finanzmärkten hat sich vor allem die Panik um die mögliche Pleite von Griechenland wieder etwas gelegt. Das traf vor allem deutsche Staatsanleihen, die nun wieder einen Teil der Gewinne abgeben mussten. Dadurch kam es auch zu Kursrückgängen beim Guliver Wachstum und beim Guliver Sicherheit. Bei Letzterem kam noch eine Abwertung eines offenen Immobilienfonds hinzu (DEGI Global Business).

Beim Guliver Wachstum habe ich den Anteil von Fonds mit einer breiten Streuung an europäischen Staatsanleihen weiter verringert und dafür den Anteil rein deutscher Bundesanleihen nochmals erhöht.   

Wertentwicklung 1 Woche / 2010
Guliver Sicherheit: -0,85% / +1,22%
Guliver Wachstum: -0,44% / +1,59%

Datenblatt Guliver Sicherheit (29.01.2010): hier klicken
Datenblatt Guliver Wachstum (NEU: 12.02.2010): hier klicken